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[NOWnews今日新聞]根據《2022大台中房市分析年報》，去年台中市不分屋齡的建物交易總價帶，無論大樓或華廈，最大宗都落在500至1000萬之間，且交易熱區雙雙集中於北屯區。在地房仲專家分析，這個總價區間對自住、置產族群來說都是最有吸引力的價格，而北屯房價基期相對西區、西屯、南屯等區域低，包括北平、漢口、昌平路等商圈內又有許多中古公寓、華廈、大樓產品，故成為交易熱區。

統計顯示，去年台中市不分屋齡住宅大樓交易的主力總價帶落在500至1000萬，其次為1000至1500萬、1500至2000萬；華廈部分，同樣也是500至1000萬最多。

信義房屋文心中清店店長謝明哲分析，500至1000萬這個總價區間，無論是自住客或是置產族，「大家都想買」。而除了公寓產品之外，想在千萬內買到大樓及華廈，以目前台中市房價行情來看，北屯的房價基期本就相對西屯、南屯、西區等區域親民，住宅供給類型又不像更外圍的蛋白區早期均以透天為主，北屯的大樓、華廈相對多，尤其北平、漢口、昌平路商圈，都有不少供給量，所以，能夠在北屯買到屋齡30年以上的中古屋，3房無車位、2房加車位，都有可能總價控制在8、900萬左右。

值得注意的是，謝明哲觀察到，過去房價還沒有飆漲到太高，中古屋3房沒有車位的物件，在台中市基本上等於「極大抗性」，購屋族普遍較不會優先考慮；但隨著房價快速走揚，3房沒有車位的中古大樓及華廈，只要總價千萬內，購屋族接受度已經較為提升。

如果不考慮中古屋，但又希望購屋總價落在500至1000萬，謝明哲說，近年捷運沿線也有許多精品捷運宅推出，但有別於西屯、南屯區的捷運沿線小宅仍要破千萬，北屯捷運站點周邊的小宅，仍有機會在千萬內買到室內約14坪、格局1房1廳含車位的產品，也受到不少單身或小家庭購屋客群喜愛。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

升息、打炒房等黑天鵝盤旋，建商謹慎應對房市變動，根據長虹建設總經理李耀中的觀點，在經濟以及政策打房的影響下，預期今年市況「應該不會太好」，建商為了度過這波房市小寒冬，現階段會減少推出預售產品而且壓低坪數，藉此因應政策以及市場需求。

回應政策打房 推案轉成屋市場

李耀中表示，面對通膨壓力以及預售屋禁止換約，營造業者會減少觸碰這類產品，改成先建後售或是邊建邊售，未來預售案量減少「已經可以預期」，在景氣轉冷階段有些業者乾脆不買土地，優先消化手上的存貨和餘屋。

他提到，建商因應市場需求，今年會以中小坪數的小宅產品為主力，一方面考量少子化讓家庭坪數需求縮水，其次是小坪數能壓低總價，在經濟下行的環境下不至於乏人問津，這是目前觀察到的主要趨勢。

▼面對通膨壓力以及預售屋禁止換約，營造業者會減少觸碰這類產品，改成先建後售或是邊建邊售。（示意圖／unsplash）

展望房市景氣 有機會觸底反彈

李耀中認為今年房市「應該不會太好」，大致會是「不太冷也不太熱的格局」，但也強調「已經不會再更壞了」，一旦國人對升息和政策打房逐漸適應，可能調整心態重新投入房地產，「也許第二季景氣就會好轉，不用把市場想的太悲觀。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲央行接連升息，房貸利率逼近2％，近期交屋的預售屋買方，恐面臨龐大壓力。（資料照）

依據金融聯徵中心最新資料，去年全年新增房貸借款人，以30到50歲佔新增房貸人數的65%為主力，此外，各年齡層去年平均貸款利率在1年內上升至1.93%~2.12%，房貸大戶30至40歲的平均房貸利率從1月1.41%到12月增加到1.93%，40歲至50歲在去年12月平均房貸利率已到1.99%，50歲以上在去年12月的平均貸款利率更破2%，央行急速升息反應顯著。

此外，去年下半年到今年交屋的預售屋買方對升息也相當有感，因2年前購買預售屋時房貸利率低，利率大約都在1.4%以下，當時以低利計算交屋後的房貸負擔，與當下2%左右的利率有不小差距，且完全超出預期。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，30歲上下多為首購，40歲至50歲通常有換屋需求，因此，30至50歲為主力購屋族群，銀行在核貸多半會考量年齡風險，因此年齡越高利率越高。

央行去年4度升息，共升2.5碼(0.625%)，觀察聯徵中心公布去年各年齡層平均房貸利率，1月到12月各上升0.51到0.58個百分點，房貸大戶30至40歲的平均房貸利率從1月1.41%到12月增加到1.93%，主力換屋年齡層40至50歲平均房貸利率從1月1.46%上升至1.99%。

若同樣以貸款1千萬、20年期、本息均攤還款方式，計算各年齡層每月還款金額，從每月4萬8千元至4萬9千元，增加至5萬元，每個月增加2千3百元到2千7百元，相當於1年增加3萬元上下的貸款負擔。 

郎美囡指出，央行去年第4次升息在12月中旬，因此去年12月的平均房貸利率應該只反應到前3次升息，利率卻已大幅成長，40至50歲的主力換屋族去年12月的平均房貸利率已逼近2%，今年3月又升半碼，可能拉長換屋族的購屋猶豫期。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為，雖然年齡是除了標的物之外，銀行放款考量之一，但穩定的收入與信用會是最後關鍵，雖然美國聯準會態度轉鴿，但面對物價壓力，央行在利率還有空間，因此建議買方計算貸款負擔時，可多抓0.25%到0.5%，測試貸款資金彈性，避免央行持續升息導致財務緊迫。

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經濟前景不明朗、利率升升不息、打炒房導致建商與投資型買方縮手，造成2023年第一季商用不動產與土地買氣均較去年同期出現大幅落差，高力國際調查顯示，Q1商用不動產交易額僅150億元、年減幅逾63%；土地買氣更差，僅145億元、年減幅逾73%。 

依據高力國際近期發布「2023年第一季商用不動產及土地投資調查」，房地產市場明顯吹起寒風，土地買氣則比商用不動產還要差，本季僅145億元，為高力國際自有統計以來的同期第4低，各類型土地成交量均大幅下滑，住宅區與商業區土地交易額分別為61億元與35億元，均較去年同期大跌8成，而工業區用地約有34億元，年減43%。

高力國際副董事總經理黃正忠指出，在信用管制及升息持續的雙重壓力下，大幅拉高建商資金成本，再加上民眾購屋觀望，建商購地明顯轉趨保守，去年首季出手近356億元獵地，今年第一季則萎縮至僅有70億元、年減近8成。台灣六都中以台中市衰退幅度最大，首季僅3.9億元，對比去年同期57.8億元、年減幅逾93%。 

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商用不動產方面，高力國際研究部董事梁儀盈表示，今年首季市場觀望氣氛濃厚，買方多保守以對，商用不動產交易額僅150億元，相較去年同期大減259億元，更是近3年同期最低。萎縮最明顯的是辦公室，今年首季交易額僅20億元出頭，年萎縮幅度高達87%。 

觀察本季買方類型，壽險業者縮水最明顯，去年第一季出手超過200億元買樓，但今年第一季大減至不到20億元，梁儀盈認為，除了整體景氣影響，連5度升息，也是導致保險業者最低收益率門檻拉高至2.845%，再加上標的難尋，是投資型買方縮手的主因。

高力國際董事總經理劉學龍認為，全球經濟放緩使得企業普遍對景氣展望審慎，民間投資擴張將趨緩；而今年在高利率的大環境下，尤其壽險業要求最低收益率已來到2.845%，不動產投資難度將加深，但若有高報酬優質標的，投資人仍會出手布局。

他也建議賣方應趁此時重新調整資產組合，且勿過度期待後市，而自用型廠商，例如5G、雲端運算、 AI、電動車、綠能、生醫等下波產業亮點業者，以及高資產族群也可趁此時把握時機出價，儲備資產。若以產品類型來看，高收益率勢必會成為投資人的第一考量；而今年民間消費力道反彈顯大，也應把握零售及飯店布局商機。

[NOWnews今日新聞]據金融聯徵中心資料，去（2022）年全年新增房貸借款人，年齡層區分以30到40歲人數佔比35%最高，其次為40到50歲佔30%，合計30到50歲總共佔新增房貸人數65%，此外，各年齡層去年平均貸款利率在一年內從1.42%至1.54%，上升達1.93%至2.12%，40至50歲在去年12月平均房貸利率已到1.99%，50歲以上在去年12月的平均貸款利率已破2%，央行急速升息反應顯著。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，30歲上下多為首購族，40至50歲通常有換屋需求，所以30至50歲為主力購屋族群，至於在各年齡層的房貸利率一般會考量年齡風險，因此年齡越高利率越高，央行升息時，增加的利息也更多。

央行去年4度升息，觀察聯徵中心公布去年各年齡層平均房貸利率，1月到12月各上升0.51到0.58個百分點，房貸大戶30至40歲的平均房貸利率從1月1.41%到12月增加到1.93%，主力換屋年齡層40至50歲平均房貸利率從1月1.46%上升至1.99%，若同樣以貸款1千萬、20年期、本息均攤還款方式，計算各年齡層每月還款金額，從每月4萬8千元至4萬9千元，增加至5萬元，每個月增加2千3百元到2千7百元，相當於一年增加3萬元上下的貸款負擔。

郎美囡指出，央行去年第4次升息在12月中旬，因此去年12月的平均房貸利率應該只反應到前3次升息，利率卻已大幅成長，40至50歲的主力換屋族去年12月的平均房貸利率已逼近2%，今年3月又升半碼，可能拉長換屋族的購屋猶豫期，

此外，去年下半年到今年交屋的預售屋買方對升息也相當有感，因2年前購買預售屋時房貸利率低，利率大約都在1.4%以下，當時以低利計算交屋後的房貸負擔，與當下2%左右的利率有不小差距，且完全超出預期。建議買方計算貸款負擔時，可多抓0.25%到0.5%，測試貸款資金彈性，避免央行持續升息導致財務緊迫。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲儘管青安貸款基準利率維持減半碼調升至2024年底止，但在央行5度升息後，一段式機動利率來到2.025％。

財政部於2010年12月推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」，由臺灣銀行等8家公股銀行配合辦理，並以中華郵政年期定期儲金額度未達新臺幣500萬元機動利率為基準利率加碼計息，在此次央行再度升息半碼後，基準利率自今（29）日調升為1.595％，一段式機動利率來到2.025％，正式揮別1字頭，民眾對於房貸支出將很有感。

財政部表示，青安貸款基準利率維持減半碼調升至2024年底止，以持續協助民眾購屋安家。截至本年2月底止已協助33萬7,029戶無自有住宅家庭購屋，核貸金額達1兆3,999億餘元，提供民眾購屋資金需求。

青安貸款利率選擇包括一段式、二段式機動利率及混合式固定利率三種，民眾可依資金狀況及還款規劃擇適辦理，惟貸款利率計息方式一經選定不得要求變更。

而考量央行升息將加重借貸資金成本以及貸款族還款壓力，行政院表示，政府將從兩方面進行協助，首先是提出「疫後強化經濟與社會韌性及全民共享經濟成果特別預算案」，規劃減輕中低薪房貸族的居住負擔；另外也針對勞工、青年、學生，以及受疫情影響等特定族群，持續提供利息補貼的協助。

行政院表示，包括勞工紓困貸款、學貸、紓困貸款以及青創貸款等均不受升息影響，仍由政府補貼之政策貸款項目，青年安心成家購屋貸款戶，可申請疫後特別預算3萬元支持方案以減輕負擔。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

財政部今（29）日宣布，青年安心成家購屋優惠貸款（青安貸款）即日起調升半碼為1.595%，正式升破2%；調整後，一段式機動利率將來到2.025％，正式揮別1字頭。此外，青安貸款減半碼優惠措施則將持續到明年底。

財政部自2010年12月起，為協助無自有住宅家庭購屋安家，推出青安貸款，由臺灣銀行等8家公股銀行配合辦理，並以中華郵政公司2年期定期儲金額度未達新臺幣500萬元機動利率為基準利率加碼計息，基準利率按中華郵政公司自今年3月29日調升半碼為1.595％。

財政部指出，為兼顧中央銀行升息之貨幣政策目標，以及減輕民眾房貸款資金壓力，財政部協調各公股銀行，青安貸款基準利率維持減半碼調升至2024年底止，以持續協助民眾購屋安家。截至今年2月底止，青安貸款已協助33萬7,029戶無自有住宅家庭購屋，核貸金額達1兆3,999億餘元，提供民眾購屋資金需求。

財政部表示，青安貸款利率選擇包括一段式、二段式機動利率及混合式固定利率三種，青安貸款現行利率計算如下表，民眾可依資金狀況及還款規劃擇適辦理，惟貸款利率計息方式一經選定不得要求變更。

遠百起家厝西門寶慶店傳出將危老改建，最快暑假拆除，近來台北商用不動產採危老方案重建躍成主流，相繼有馥敦、國賓、神旺、西華、六福客棧等15家飯店之多。住宅部分的危老案，以緊鄰忠孝新生站3號出口、「工研醋」起家厝最受矚目，預計2023年第2季登場，除是國人熟悉的知名企業蛋黃區資產活化外，827坪開發規模也是上半年北市最大面積危老案，該案已搶先於329檔前夕在仁愛、新生南路口掛起「永陞韶華」案名看板醞釀登場。

板南線忠孝東路是貫穿東區、信義計畫區的黃金中軸線，沿線素地稀有。2023年卻一反既往，忠孝復興站一口氣有「台北之星」、「連雲玥恒」、「統創翼」、籌備中的「富邦忠孝懷生」多筆超級都更案炸裂式齊發，連同國父紀念館站「鑄慕」，每案皆踩穩200萬地板價上攻，基於「有量就有價」，大安區天龍國老大的位置依舊是妥妥的。對比前述推案商業氣息過於濃厚，「永陞韶華」處在鬧中取靜的海關社區街廓，有老大安人最愛的名人巷居住氛圍，開價落點與規劃坪數都令市場相當期待。



「永陞韶華」這塊稀有精華土地，與「仁愛帝寶」同屬民輝里，由大安工研食品許家持有近80年，孕育出許家的「起家醋」和「起家厝」。基地分成相鄰的兩塊，都是三面臨路，合計約827坪，最大面寬廣達百米，緊貼忠孝新生站3號出口與和苑三井花園酒店。工研醋將此案交付曾打造「天開圖畫」、「藍田陞玉」的北市質感豪宅做手永陞建設興建，並首度超規格邀集李天鐸、呂建勳雙頂級豪宅大師聯手，未來將設計出兩棟高造價的SC鋼骨耐震建築。

永陞建設總經理康耀帝透露，2023年2月、3月短短不到一個月內，永陞連續2個建案開工，一是忠孝新生站的「永陞韶華」，另一個是位於聯合報後方松菸旁的逸仙段，兩筆土地都是工研醋家族所有。逸仙段動土典禮當天，許嘉坡董事長還刻意身穿老父親的舊西裝前來，結束時又帶走一塊磚留作紀念，流露出對土地深厚的情感。康耀帝表示，「天下合作，唯信不破，任何建商要從百年傳產家族手中接下改建的重責大任，贏得信任是第一道門檻。比起價錢，工研醋更在意的是價值，家族企業12年前曾整棟收購永陞長安東路的完工建案，才讓永陞有機會用業績證明實力，用行動完成所託，蓋出足以匹配土地價值的傳世建築。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

有「打炒房殺手鐧」之稱的平均地權條例2023年1月在立法院三讀通過，但因不溯及既往，市場浮現「利空出盡」聲音，經過2022年底到現在大約一季的冷靜期，「本來就資金充足的豪宅市場蠢蠢欲動、積極布局，且瞄準成屋豪宅案，積極在蛋黃區一級地段加碼豪宅；相對之下，購買力不強的首購盤還在觀望。」仲介透露，趕在平均地權修法私法人購屋許可制上路前，成屋豪宅市場有機會出現一波「日出前買氣」。其中，新莊副都心與新板特區被視為新北兩大「百萬潛力區」，成屋豪宅案近期看出看屋買氣回籠跡象。

近期，遠雄在新莊副都心的成屋豪宅「遠雄九五」也陸續收到過去兩年賞過屋的回籠客去電，預約參觀。「歷經一兩年時間，回籠客會發現成屋豪宅的價值很穩固，走緩漲的趨勢，除了副都心宏匯廣場首排蛋黃地段跟雙北最高豪宅的產品力外，整個社區已購客對資產價值的捍衛，也很重要。」而成屋豪宅產品的優勢，就是擁有實力雄厚的已購自住買家，在捍衛社區價值，最知名的案例就是國巨集團董座陳泰銘、精英電腦前董事長蔣東濬「集郵式」陸續買進16戶的文華東方飯店豪宅「文華苑」；新進場的準買家，不單買產品也買鄰居，看好「遠雄九五」的住戶同樣匯聚副都心層峰圈的豪宅客和企業主的背景，能為社區價值發揮捍衛資產的實力。



「遠雄九五」全棟樓高183米，空降雙北豪宅榜，榮登北台灣建築樓高第一名的豪宅帝王，是目前雙北最高的崗石建築。個案更極奢地將足堪規畫60層樓的高度，僅僅隔出42層樓，每一層樓內部挑高的空間尺度震撼感十足。目前該案釋出29-40層最後17戶180-198坪超高豪景戶別，單價行情7字頭。



「遠雄九五」高空會館裡視覺效果超震撼的凌空150米高空無邊際泳池，與景觀私宴廳、天幕威士忌酒吧、紅酒交誼廳、空中四季花園、Sky Lounge、高空健身房、瑜珈室、SPA芳療室、星空露營區等刷新奢華體驗的公設，也是吸引富豪客群一見鍾情，任性買的關鍵。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

總長約49.3公里的首都環狀線願景即將實現！台北市政府一直積極爭取的捷運東環段2023年3月29日獲行政院正式核定，捷運局表示，東環段串聯4條捷運路線，不僅可紓解內科聯外交通瓶頸，分擔文湖線最大站間運量約15％，完工通車後如由象山站至至內湖科學園區可由32分鐘縮短為14分鐘，士林站至內湖科學園區可由39分鐘縮短為12分鐘，將可大幅縮短台北都會區整體的通勤時間及帶動沿線地區的發展。

台北捷運局表示，東環段全長約13.25公里，總經費1024.86億元，共設10座地下車站，預計9年半完工，將採用與環狀線第一階段系統相容的鋼軌鋼輪中運量系統。



捷運局說明，東環段路線起自環狀線北環段劍南路站後尾軌，經敬業三路、沿樂群二路後轉進瑞光路，於瑞光公宅後，西轉進陽光街321巷，通過國1後進入舊宗路，經成美橋、南港路至松山新店線松山站(台鐵松山車站)，後經松山路行經板南線永春站、沿松德路後轉松德路168巷經興雅國中與博愛國小後，轉至松仁路抵達淡水信義線象山站，再續往南行通過國3甲萬芳交流道後，穿越景美溪至新光路下方與環狀線南環段動物園站銜接。



捷運局指出，東環段完工後與興建中的南北環段及已營運的環狀線第一階段，共有14座車站可直接與捷運、輕軌、台鐵及高鐵交會轉乘，串連16條輻射軌道路線；環型路網再加上目前興建中的信義線東延段、萬大線等，10年後台北捷運路網可達到210.4公里及182站以上，將大幅提升雙北運輸效能。捷運局表示，感謝行政院及交通部支持東環段建設計畫，該局將遵照行政院指示，精進捷運東環段計畫期程管控，儘量縮短施工時程，儘早提供捷運服務。



台北捷運局進一步說明，東環段環評於2022年7月獲環保署審查通過，同年9月都市計畫變更亦經內政部核定。捷運局進一步表示，為加速推動東環段，機電系統已採擴充方式納入南北環機電合約。今日獲行政院核定後，將正式啟動細部設計、用地取得及發包施工等相關作業。



捷運局強調，為提供市民優質便利的旅運服務，東環段與松山新店線松山站、板南線永春站、淡水信義線象山站，皆規劃設置地下連通道相互轉乘。



累計旅次超過百億的台北捷運已多次被評定為世界最可靠的捷運系統，負責興建的台北捷運局進一步強調，不僅要蓋出聰明的捷運，也要聰明地蓋捷運。東環段必須穿越台高鐵隧道下方，也穿越既有捷運車站下方，困難度相當高。捷運局說，工程雖有一定工期，但該局會努力縮短行政審查流程，讓工程2年內動工。捷運局提及，東環段於設計階段將會研擬完善周延的交維計畫，以減輕對內湖交通的衝擊。。



台北捷運局又指出，為因應台北市東側廊帶未來發展需求，配合港湖產業發展構想，期藉由東側捷運系統之建構，改善內科交通，並以大東區概念發展，串連大直-休閒娛樂、信義-金融商業，並配合內科2.0發展計畫，讓優勢產業發揮群聚效益，地區機能相互支援，增進產業發展綜效。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】