南投法拍屋,南投市法拍屋,南投法院法拍屋

隨著社會大眾生活觀念的轉變，「單身經濟」持續升溫，小而精的小坪數住宅逐漸受到市場熱議。東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，2022年台北市高價小宅的交易量高達388件，是有統計數據以來的歷史新高，且與2019年的120件相比，短短3年時間就大增268件，成長幅度超過兩倍，呈現井噴式增長。此外，進一步觀察2022年台北市各行政區高價小宅交易量還可以發現，目前以大安區的高價小宅交易最為熱絡，交易件數為178件、佔全市高價小宅交易總量的46%左右，其後分別是中正區（71件）、信義區（54件）。

對此，東森房屋仁愛加盟店店長王威翔表示，前幾年在全球QE、投資台灣三大方案、中美貿易戰等諸多因素的帶動下，市場上的熱錢規模空前盛大，股匯市表現亮眼，再加上受疫情影響，很多民眾都取消了出國旅行等高消費活動，不少人乾脆把存下來的錢投入房地產市場。以台北市來說，精華區的小宅產品具有入手門檻低、生活機能成熟、交通便利等優點，抗跌保值性極佳，無論買來自住或投資置產都是很不錯的選擇，因此最近幾年許多購屋民眾都開始把目光瞄準蛋黃區的小宅產品，致使此類物件交易量能快速升溫。

蛋黃區土地稀缺 客源主要為這2類

對於大安區高價小宅交易熱度高居全市第一，王威翔表示，大安區可謂是台北市「精華中的精華」，隨著區內土地資源愈來愈稀缺，大安區的房價居高難下，目前大安區內新建小宅的成交單價基本都落在每坪110~130萬元上下，即使是屋齡較高的中古小宅也差不多要每坪85~110萬元上下。會在大安區購置小宅產品的客群主要分為兩類人，第一類是企業中高階主管或科技新貴，小坪數物件的總價相對不高，普遍落在2000萬以內，部分套房產品甚至低至900~1300萬上下，民眾可以用較少的購屋款買到大安區的黃金門牌，享受蛋黃區的生活機能。第二類則是為了給子女在學區設籍的家長，大安區坐擁師大附中、光復國小等多個明星學區，目前這些明星學區周邊的小宅產品單價普遍都要3位數起跳。

東森房屋研究中心副理黃勝暉提醒，購屋民眾在入手前還有兩件事需要留意，首先，現在很多新建小宅都採用飯店式管理，公設比相對較高，再扣除車位面積後，實際使用面積將會大幅縮水，空間規劃不如一般住家。再者，很多銀行都會把面積低於15坪的住宅視為不易轉手物件，導致貸款條件相對苛刻，因此建議購屋民眾在入手小宅前，還是要盡量選擇鄰近捷運站、基礎機能完善、地段精華的物件，這類物件流通性更高，取得的貸款成數自然也比較好。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

文／林宏澔

有一位創世紀的學員跟仲介公司買了房子，經過半年， 他發現此屋為海砂屋，且地板有傾斜，一怒之下， 欲告仲介公司及屋主詐欺。此時，有建商登門拜訪，願意以市價多三成的價格購買他的房子，學員覺得很奇怪，為什麼海砂屋且地板有傾斜的房屋會有建商願意以市價多三成的價格來收購？原來是因為近幾年興起的「危老商機」。

危老重建之適用法條

所謂危老商機的法令，包含了《都市危險及老舊建築物加速重建條例》、《都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法》及《都市危險及老舊建築物加速重建條例施行細則》等相關法條，因為大多以《都市危險及老舊建築物加速重建條例》為主， 所以該條例又被稱為危老條例。

上述案例中，要了解建商為何願意高價收購海砂屋，就要先認識一下何謂海砂屋，海砂屋用的是所謂的高氯離子鋼筋混凝土，因為混凝土混充的是海砂，所以一般俗稱海砂屋。海砂中的氯離子會令牆面長出壁癌，長期則會腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，房子的結構安全因此備受威脅。因此海砂屋有拆除的急迫性，也是政府優先強制拆除的建築標的。

綜上所述，買的既是海砂屋又地板傾斜，當然適用危老條例，政府為鼓勵住戶危老重建，祭出許多獎勵補助以及稅捐減免之措施，建商便是看中其中巨大商機，以下將逐步說明危老重建有哪些好處。

危老重建之容積獎勵

《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第 6 條第 1 項提到獎勵的上限：「重建計畫範圍內之建築基地，得視其實際需要， 給予適度之建築容積獎勵；獎勵後之建築容積，不得超過各該建築基地 1.3 倍之基準容積或各該建築基地 1.15 倍之原建築容積，不受都市計畫法第 85 條所定施行細則規定基準容積及增加建築容積總和上限之限制。

為鼓勵加速重建，危老條例第 6 條第 2 項規定，符合下列條件將再給予獎勵，不受上述獎勵上限之限制：

1. 
   

   施行後三年內：各該建築基地基準容積百分之十。

   
   


2. 
   

   施行後第四年：各該建築基地基準容積百分之八。

   
   


3. 
   

   施行後第五年：各該建築基地基準容積百分之六。

   
   


4. 
   

   施行後第六年：各該建築基地基準容積百分之四。

   
   


5. 
   

   施行後第七年：各該建築基地基準容積百分之二。

   
   


6. 
   

   施行後第八年：各該建築基地基準容積百分之一。

   
   

獎勵建築基地 1.3 倍之基準容積

民國 88 年 6 月 18 日政府實施容積率的管制，危老則有 1.3倍的基準容積。根據《都市更新建築容積獎勵辦法》第 3 條對於基準容積的解釋，「指都市計畫法令規定之容積率上限乘土地面積所得之積數」。例如台北市第三種住宅區的容積率是225%，若是危老建築，最高可以爭取 30% 的容積獎勵。

獎勵建築基地 1.15 倍之原建築容積

原建築容積則是「指實施容積管制前已興建完成之合法建築物，申請建築時主管機關核准之建築總樓地板面積，扣除建築技術規則建築設計施工編第一百六十一條第二項規定不計入樓地板面積部分後之樓地板面積。」

沒有實施容積率之前，興建房屋的高度是以面臨的道路寬度的方式計算可建高度。在容積率實施前，房屋的樓高可以蓋的高度的計算公式為：6 ＋ 1.5× 路寬計算。假設一塊基地臨路寬 10 米，則可興建高度為：6 ＋ 1.5×10（米）＝ 21（米）， 如果每樓層高度為 3 米，則可以蓋到七樓。

也就是說，透過危老重建，屋主將可沿用舊的建築法規興建更多的建築面積。

所以說，上門拜訪的建商，才會願意以比市價高出三成的價格收購，因為建商在旁邊已有建築基地，只要獲准危老重建的申請，建商便可鄰接周邊土地與海砂屋本身之基地，加上時程獎勵，最高可以獲得 40% 的容積獎勵。

危老重建之稅捐減免

由於危老重建是政府正在推動的政策，除了建築容積獎勵之外，在稅賦方面也提供了許多重要優惠，危老條例第 8 條便規定，在危老條例施行後的五年內申請之重建計畫，重建計畫範圍內之土地及建築物，只要經直轄市、縣（市）主管機關同意， 得依下列規定減免稅捐：

1. 
   

   重建期間土地無法使用者，免徵地價稅。但未依建築期限完成重建且可歸責於土地所有權人之情形者，依法課徵之。

   
   


2. 
   

   重建後地價稅及房屋稅減半徵收二年。

   
   


3. 
   

   重建前合法建築物所有權人為自然人者，且持有重建後建築物，於前款房屋稅減半徵收二年期間內未移轉者，得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止。但以十年為限。

   
   

總而言之，在政府政策帶頭的趨勢之下，房地產業內因危老建築衍伸出了許多新的商機，所以 30 年以上之老舊建築物， 都極有可能有重建的價值，都市內屋齡越老的房屋越有機會重建，甚至很有可能以高於市價的價格出售給正在進行土地整合的建商們。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

各縣市吸人大作戰，驚見苗栗是黑馬！我國自2020年開始連續3年人口負成長，六都外各縣市人口流失嚴重，不過新竹縣、澎湖及苗栗縣卻「異軍突出」排名前三強，房仲業分析主要有三大原因。

依據內政部人口遷入、遷出統計資料，各縣市人口流失問題嚴重，台北市因此少了一位副市長，不過仍有遷入人口多於遷出人口的縣市，六都中，桃園市及台中市都正成長，六都以外縣市遷入人口正成長的前三名分別為新竹縣、澎湖縣及苗栗縣，其中苗栗縣雖然正成長人數不多，但長年陷於人口老化問題，遷入人口正向發展成為意外亮點。

就業機會+房價低，坐擁科技輕移民

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，能吸引人口移入，不僅需要縣市福利政策加持，更需要產業進駐增加就業機會，以及可負擔的房價，因此，近幾年企業大廠設點重鎮及周邊區域儼然是人口強力磁鐵。

六都外新竹縣、澎湖與苗栗排前三

綜觀六都及六都外人口淨遷入前三名縣市，桃園市及台中市一直都是六都中人口成長的績優生，六都外的第一名是受惠竹科效益的新竹縣，不僅人增，建物量也增加不少，第二名澎湖縣雖為外島，卻能吸引人口移入，郎美囡表示，澎湖縣社會福利多，生育津貼高、長者福利多，還有交通補助，近幾年國內觀光盛行，創造商機及就業機會。

至於第三名苗栗縣雖然淨遷入人口數不到千人，但如同新竹縣受惠科技業發展，可謂科技業聚落的後起之秀。

住商不動產頭份文化加盟店店東林幗珍指出，苗栗縣人口淨移入增加有幾個重要關鍵：

第一，科技業帶動：

竹南園區形成科技業新興聚落，台積電及各大企業進駐設廠，銅鑼科學園區也有京元電子等大廠進駐，促進科技業就業人口移入，此外，國家衛生研究院竹南院區、中國醫藥大學與苗栗為恭醫院策略聯盟，亦可提升苗栗縣的居住需求，且不動產自用優惠稅率需設戶籍，故買房後遷入戶籍意願提高，促成人口遷入正成長。

第二，房價相對親民：

鑒於新竹縣市房價漲勢凶，竹科買盤外溢至竹南、頭份，相較於新竹縣市大樓新案單價直逼8字頭，苗栗目前大樓新案最高3字頭，中古大樓還在2字頭，房價親民，值得一提的是來自南北的買方各有購屋偏好，北部買方屬意3房帶車位、總價約1,500~1,900萬元的大樓，來自南部的買方則偏好透天，總價約在1,000~2,000萬元，尤其竹南大埔一帶、靠近台積電的透天物件頗為熱門。

第三，聯外交通便利：

苗栗後龍有高鐵苗栗站，可快速通往台北市及台中市，疫情後吸引來自北部、中部的退休族群尋找休閒類不動產，此外，五楊高架延伸到頭份，再添苗栗交通利多。

長人又長房，六都桃園市最強

郎美囡表示，前幾年房市推案量大，去年全台建物宅數增加3.0%，但各縣市人口出入情況卻各有增減，如高雄市因半導體廊帶發展話題，創造高推案量，但去年人口淨遷出7千多人，反觀桃園市多年來長房也長人，由於桃園近雙北，但房價相對低，機捷通車後沿線發展拉入北北桃買盤，且桃園市福利佳，故遷入戶籍意願高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

央行連五次升息，但中央大學今（27）日最新調查出爐，民眾購買房地產「連續31個月都落在樂觀區」，台灣房屋首席副總裁周鶴鳴表示，國人對房市抱持「短期雖猶豫，長期不放棄」的看法，而「危機中熱錢總會尋找避險區域」，認為台灣相對其他國家更吸引資金停泊 

國立中央大學台灣經濟發展研究中心，今發佈消費者信心指數最新調查，112年3月份六大指標中的「購買房地產時機」，本月調查結果為103.95點，較上個月上升1.15點（112/2：102.8）；已連續31個月落在100點以上的「樂觀區」，顯示在長期通膨的大環境下，民眾仍看重房地產的保值特性，對房市抱持「短期雖猶豫，長期不放棄」的看法。

台灣房屋首席副總裁周鶴鳴表示，根據主計總處資料顯示，雖然近期的通膨年增率回落到3%以內，但已連續20個月超過2%水位，而且近期蛋價大漲，又預期電費調升、公務員調薪及疫情後服務業見復甦，都成為央行Q1升息的關鍵，再次凸顯持續性的通貨膨脹問題。

不過國際金融風險雖然提高，但有長期自住剛需的民眾，在過年後賣方讓利意願提升的情況下，反而有積極進場的跡象；包括長期穩定置產的高資產客群，在面對通膨財產縮水時，會採取危機入市的策略，積極尋覓保值性高的不動產長期持有，比如店面、土地或商用不動產等，使本月的購屋信心指數再次提高。

展望後市，全球央行升息與否，關鍵還是在通貨膨脹的抑制，而危機中熱錢總會尋找避險區域與產品，由於台灣不論在股市、匯市還是房市，都展現強大的韌性，相對其他國家來說，更容易吸引資金停泊。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

平均地權條例修正案子法可能4月完成，麗寶集團旗下麗盛建設總經理何昭宏指出，今年房市成長機率不大，房價則會依照不同區域跟個案修正，預估業界今年會維持保守態度，推案普遍集中在上半年。

平均地權條例今年初通過，子法預估將在4月完成，何昭宏受訪時指出，今年房市成長機率不大，預估業界推案普遍會集中在上半年，主因是總統大選即將在2024年登場，不確定因素較多，業者不敢貿然推案。

至於房價的部分，何昭宏指出，外界不少看法認為房價應該調降，但土地、營建成本不斷攀高，讓房價下修有困難，不過仍會有部分建案可能依不同區域及個案狀況而出現修正，但以麗寶集團來說，今年上半年的定價不會有異動。

何昭宏指出，麗寶集團一貫的策略是先建後售，把營建成本控制在一定範圍內，接下來的新推案會在桃園小檜溪重劃區，量體約新台幣百億元左右，至於台北市興建中的4處小量體建案，目前尚未決定將用做純出租還是純出售。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

中央銀行自 2022 年 3 月起開始升息，一年來合計升息 3 碼，重貼現率從 1.125 上升到 1.875%，房貸利率也將上調到超過 2 %，對於房貸族來說是不小的負擔。本文根據主計處的「家庭收支調查報告」與聯徵中心的「購置住宅貸款統計資訊」計算過去 2009～2022 年台灣家戶的房貸收支比，發現 14 年來的房貸金額佔可支配所得的比例從 24% 上升到 35%。近年來，房貸族每月的收入有超過 3 分之 1 都拿去繳房貸了。

商益製作，數據來源：聯徵中心、主計總處（註：2022 年家庭收支調查報告尚未公告，暫由 2021 年數據估計）

從聯徵中心的「購置住宅貸款統計資訊」的「房貸統計分析表-整體（流量）」可見，2009 年的整體平均授信額度為 497 萬元，2022 年上升到 868 萬元。

平均貸款利率在 2011～2015 年間超過 2%，其後平均貸款利率下調到 1.7% 左右，但 2023 年開始，房貸利率又要上調到超過 2%了。

商益製作，數據來源：聯徵中心

根據主計處的「家庭收支調查報告」，2009 年的家庭平均每戶可支配所得為 887,605 元，2022 年則為 1,090,554 元，從中計算出每月每戶的平均可支配所得，14 年來從 7.3 萬上升到 9 萬元。

但隨著貸款金額逐年提高，且近年利率調升，連帶拉高每月還款金額，因此房貸佔可支配所得的比例也逐漸上升，14 年來從 24% 上升到 35%。

CCIM台灣不動產投資協會定期偵測台灣商業不動產的環境變化，2023年第一季台灣CCIM商業不動產投資信心指數(ICI)調查的總平均指數為103.19點。與前一季相較下跌10.79點(2022Q4：113.98)。

本次調查中，三項指標(土地開發、辦公室、總體經濟)下降，兩項指標(旅館、店面)上升。在不計旅館的指數下，其中信心指數最高的標的為「辦公室」，在本次調查中為114.95點，相較前一季下跌14.84點(2022Q4：129.79)；信心居次的指標為「土地開發」，在本次調查中為106.52點，相較前一季下跌32.37點(2022Q4：138.89)；信心居第三的指標為「總體經濟環境」，在本次調查中為97.83點，相較前一季下跌14.661點(2022Q4：112.49)；信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為93.48點，為本次絕對水準最低之指標，相較上一季上升18.71點(2022Q4：74.77)。\



另外因旅館不屬於典型的商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數之計算，但仍對其進行調查及個別發布。「旅館」之投資信心在本次調查中為120.11點，相較前一季上33.29點(2022Q4：86.82)，指數「偏向樂觀」。



而全台三大都會之土地開發信心指數全國地區均有下跌跡象，其中中部地區信心點數最高，為107.60點，相對前一季調查結果下跌37.76點(2022Q4：145.37)；其次為南部地區，信心指數為106.52點，相對前一季調查結果下跌41.62點(2022Q4：148.15)；北部地區信心指數為105.44點，較前一季調查結果下跌17.71點(2022Q4: 123.19)。



另可將本指數分為短期(三個月)、長期(一年)之信心，短期之信心指數為102.89點，長期之信心指數為103.44點，兩者幾無差異，表示CCIM認為商業不動產短期或長期投資可能沒有太大變化。

主持這項調查的政大地政系林左裕教授指出，受到疫情趨緩後的解封效應，國內旅遊爆發，且因入境旅客檢疫限制放寬，國際旅客來台旅遊意願上升，使得旅館投資之信心大增，指數高達120.11，為自2017年本指數編製以來之最高點，可謂｢鹹魚翻身」。而因美國通膨壓力持續，抑制通膨的升息政策尚未停歇，「總體經濟環境」的信心指數已自上季的樂觀(112.49)轉為本季的保守(97.83)，值得持續觀察未來的投資信心走勢。



在辦公室市場信心指標方面，CCIM投資師暨信義全球資產管理股份有限公司副總經理歐人彰從兩個方面來觀察：首先是國內經濟成長仍然是正向，在市區辦公室空置率仍低，加上ESG概念將引領頂級辦公租金與售價上揚，辦公室交易價格與租金展望仍為正向。



再者從資本市場端觀察，因為國際升息已近尾段，而中央銀行升息幅度也相對溫和，在資本端必要報酬率維持下，辦公室對中長期自用與投資人而言，仍屬合理投資標的，適合在現階段擇優購入。歐人彰指出在辦公室商品選擇上，目前市場氣氛有利於投資端，具有都更題材及交通投資議題資產是尋求資本利得投資人的最愛，而產業聚落、員工通勤等因素是自用類型買方的考量重點。



店面市場信心指標上升，較前季上升18.71點，CCIM投資師暨商業發展總監郭尚霖表示春江水暖鴨先知，本季店面投資信心反彈是商用不動產景氣重要觀察指標，隨著防疫政策鬆綁與內需復甦，大型商場與指標型商圈內店面將重躍舞台，拉動消費成長。郭尚霖指出比功能更稀少是體驗，比體驗更稀少是個性化，此為次世代品牌發展策略與通路市場重點，經過疫情挑戰零售業進行三個面向升級，首先是數位轉型，餐飲業者運用數位點餐機與機器人、外帶與料理包為零售賦能新藍海市場。第二是商圈移動，台北市忠孝復興商圈新光Diamond Towers與街廓都更將取代敦南成為時尚街區，線上電商搶佔線下實體店與商場百貨。最後是消費細分，因應個人經濟崛起，業者紛紛推出相應措施，例如像王品一個業種多個品牌，雲品自助餐轉攻個人套餐，中山商圈訂制個人風格店。



世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所施甫學所長表示，土地開發投資信心指標下降主要係因都市更新或危老案以外之素地貸款成數受限，資金緊縮導致投資人要求報酬率增加，加上平均地權條例修正通過後限制預售屋換約，市場觀望氣氛濃厚及美國升息仍未止步之預期心理影響下，近期多數建案實際去化率受到市場挑戰，因此開發商逐漸放緩購地腳步，多以先建後售或延後建築開發因應，預期整體住宅市場將回歸由自住購屋者主導。在旅館市場投資信心方面，過往疫情期間代表風險性資產的旅館產品，隨邊境開放逐步帶動觀光及商務需求、住房實質營收RevPAR逐步提升及國內外旅館集團看好後市積極整併布局下，旅館產品將成為今年不動產市場備受矚目的投資標的。



CCIM台灣不動產投資協會理事長林知延指出，本季總體經濟環境的信心指數轉趨保守，可歸因於通膨讓聯準會啟動快速升息與縮表，造成房貸利率持續攀升，然近期矽谷銀行破產倒閉引發連鎖效應，市場評估聯準會將放緩升息，美國抵押貸款利率開始走跌，將有機會使美國房市再次熱絡，在全球經濟變化下，CCIM台灣商業不動產投資信心的走向值得投資人繼續觀察與追蹤。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

國立中央大學台灣經濟發展研究中心，2023年3月27日發佈消費者信心指數最新調查，2023年3月份6大指標中的「購買房地產時機」，3月調查結果為103.95點，較上個月上升1.15點(112/2：102.8)；已連續31個月落在100點以上的「樂觀區」，顯示在長期通膨的大環境下，民眾仍看重房地產的保值特性，對房市抱持「短期雖猶豫，長期不放棄」的看法。

台灣房屋首席副總裁周鶴鳴表示，根據主計總處資料顯示，雖然近期的通膨年增率回落到3％以內，但已連續20個月超過2％水位，而且近期蛋價大漲，又預期電費調升、公務員調薪及疫情後服務業見復甦，都成為央行Q1升息的關鍵，再次凸顯持續性的通貨膨脹問題。



不過國際金融風險雖然提高，但有長期自住剛需的民眾，在過年後賣方讓利意願提升的情況下，反而有積極進場的跡象；包括長期穩定置產的高資產客群，在面對通膨財產縮水時，會採取危機入市的策略，積極尋覓保值性高的不動產長期持有，比如店面、土地或商用不動產等，使3月的購屋信心指數再次提高。展望後市，全球央行升息與否，關鍵還是在通貨膨脹的抑制，而危機中熱錢總會尋找避險區域與產品，由於台灣不論在股市、匯市還是房市，都展現強大的韌性，相對其他國家來說，更容易吸引資金停泊。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

經濟前景不明朗、利率升升不息、打炒房導致建商與投資型買方縮手，造成2023年第一季商用不動產與土地買氣均較2022年同期出現大幅落差，其中商用不動產交易額僅150億元、年減幅逾63％；土地買氣更差，僅145億元、年減幅逾73％。

依據高力國際近期發布「2023年第一季商用不動產及土地投資調查」，房地產市場明顯吹起寒風，土地買氣則比商用不動產還要差，本季僅145億元，為高力國際自有統計以來的同期第四低，各類型土地成交量均大幅下滑，住宅區與商業區土地交易額分別為61億元與35億元，均較去年同期大跌8成，而工業區用地約有34億元，年減43％。



高力國際副董事總經理黃正忠指出，在信用管制及升息持續的雙重壓力下，大幅拉高建商資金成本，再加上民眾購屋觀望，建商購地明顯轉趨保守，係土地各類買家中縮手最明顯的，2022年首季出手近356億元獵地，2023年第一季則萎縮至僅有70億元、年減近8成。台灣六都中以台中市衰退幅度最大，首季僅3.9億元，對比2022年同期57.8億元、年減幅逾93％。



商用不動產方面，高力國際研究部董事梁儀盈表示，2023年首季市場觀望氣氛濃厚，買方多保守以對，商用不動產交易額僅150億元，相較2022年同期大減259億元，更是近3年同期最低。以各類型商用不動產交易現況來看，因有崇越科技年初買入內湖廠辦，本季交易額仍由廠辦大樓位居首位，佔整體約42％，而萎縮最明顯的則是辦公室，2023年首季交易額僅20億元出頭，相較2022年同期超過170億元，年萎縮幅度高達87％，其它像是廠辦、廠房、倉儲、零售與飯店的交易額也是同樣趨勢。



觀察本季買方類型，壽險業者縮水最明顯，2022年第一季出手超過200億元買樓，但2023年第一季大減至不到20億元，梁儀盈認為，除了整體景氣影響，連五度升息，導致保險業者最低收益率門檻拉高至2.845％，再加上標的難尋，是投資型買方縮手的主因。觀察首季各縣市商用不動產買氣，除台北市維持一定水準外，其他五都及新竹縣市都較2022年同期大幅衰退。一般而言，在局勢較動盪的狀態下，投資眼光回流一線城市是穩健的操作，不過由於投資物件較難尋得，且收益率也較難符合要求，而中南部的收益率可能更達到預期。



高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，2023年第一季商用不動產投資市場，金額最高的是崇越購買西湖段預售辦公大樓，總金額達54億元，拆算每坪單價超過90萬元，為目前內科最高價。大內科有聚落成熟、機能完整、產業前景、建設利多等優勢，一直投資市場的焦點，過去兩年廠辦、商辦的交易都穩破百億大關。指標案包括：2020年萬海37.66億購買長虹新世代、網銀國際17.5億購買壹電視；2021年三商美邦34億購買華固智富中心、聯發科32.6億購買遠傳新世紀資通大樓、威剛以超過40億陸續購買長虹雲端；2022年中壽以83.5億標得精英電腦、領航家30.7億購買長虹豐匯(已更名為「領航國際廣場」，由高力國際獨家代理招商租賃)，甚至宏楷投資以40.8億購得宏普新湖二路整棟預售辦公室。



黃舒衛進一步說明，現在投資人評估範圍已經從早期最熱門的西湖段、文德段，擴及到舊宗段、五期、潭美段，產品也從廠辦、商辦，插旗到土地及預售案，顯示即便市場逆風，但對自用、投資買方來說，內科的辦公市場有立即使用及穩定收益的誘因，可謂 一枝獨秀，仍為機構法人或企業的投資、租賃首選。看好投資動能及市場需求，高力國際獨家代理西湖段｢杜拜國際金融大樓｣7樓整層標售及五期｢領航國際廣場｣招商租賃。



高力國際董事總經理劉學龍認為，全球經濟放緩使得企業普遍對景氣展望審慎，民間投資擴張將趨緩；而2023年在高利率的大環境下，尤其壽險業要求最低收益率已來到2.845％，不動產投資難度將加深，但若有高報酬優質標的，投資人仍會出手布局。他也建議賣方應趁此時重新調整資產組合，且勿過度期待後市，而自用型廠商，例如5G、雲端運算、AI、電動車、綠能、生醫等下波產業亮點業者，以及高資產族群也可趁此時把握時機出價，儲備資產。若以產品類型來看，高收益率勢必會成為投資人的第一考量；而2023年民間消費力道反彈顯大，也應把握零售及飯店布局商機。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

新竹縣政府落實居住正義，針對非自住用房屋採差別稅率，其中6戶以上每戶稅率調高為3.6%，今年度開徵適用，根據試算持有超過6戶者，一旦每戶稅率調高，房屋稅將增加1.25倍，必須多繳超過7萬元稅額、等同一般中高階上班族的月薪，打炒房政策也成功獲得認同，還有民眾盛讚「總算有點作為」。

囤房加重稅率 今年課徵實施

針對非自住用房屋採差別稅率，新竹縣並非首例，例如台中囤房稅法案去年通過三讀，並在7月份開始實施，不過竹縣今年跟進，針對房市一向火熱的大新竹具有指標意義，根據縣政府稅務局介紹，竹縣非自住用房屋徵收稅率修正前為1.6%，今年依照民意趨勢及政策推動採取差別稅率，5戶以下每戶稅率2.4%、6戶以上每戶稅率3.6%。

換句話說，民眾在新竹縣持有6間非自住用房屋，依照修正前每戶1.6%稅率試算，6戶總計房屋稅大約6萬元，一旦稅率調高至3.6%，6戶稅額將增加至7.5萬元，比起舊制大約增加1.25倍，金額等同一般中高階上班族的月薪，針對納稅人的荷包有所影響。

新竹人看政策打房 肯定動機但效果有限

EBC地產王採訪新竹縣的民眾，根據58歲的宋先生觀點，他認為調高稅率對抑止囤房有幫助，但效果「可能不會很大」，「新竹的房價炒得太高，尤其工程師什麼沒有銀彈最多，錢都拿去投資房地產，多繳7萬對他們也是零頭，我認為打炒房的效果有限，但政府總算有點作為還是要肯定。」

《住宅週報》社長陸敬民認為，政府透過囤房稅打炒房，動機良好「但無法根除問題」，「新竹人在乎的是高房價，囤房只是助漲房價的原因之一，加上持有多戶有些是透過繼承，屋主沒有貸款壓力，出租用途如果面臨囤房稅，成本可能轉嫁到租金，影響的將是數以千計的租屋族，必須要有配套措施，這些都是政府要評估的部分。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】