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  央行利率已經連續五次上升，導致房貸地板利率達到了2.06%，而央行過去連續四次上調利率已經使得房貸族每月的負擔增加，同時也影響到民眾的購房信心。市場先前預測此季可能會暫緩升息，但央行最終還是決定上調利率半個百分點，恐怕會對短期內購房信心產生影響。此外，房貸已經確立告別1%年代，正式進入2%年代。

央行升息影響房市三大重點

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行連五升息後有三大改變：

首先，房貸利率已重回2%年代，資金面從寬鬆轉向緊縮，增加了開發商的壓力。

其次，在連續五次升息後，房貸族面臨著通膨和房貸支出增加的生活壓力。

第三，由於連續五次升息，對於同樣月付房貸金額的比較，可以貸到的房貸金額減少，間接導致民眾買房負擔能力稍稍下降。

央行升息影響房貸 一年多繳四萬多

以貸款 1000 萬元 30 年期本息平均攤還試算，5 次升息前利率 1.31%，每月房貸金額為 3 萬 3608 元，5 次升息過後利率來到 2.06%，每月房貸金額增加到 3 萬 7263 元，每月房貸金額多出 3655 元，一年多出約 4.4 萬元的房貸支出，已經接近一般民眾一個月的收入。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲根據台北市捷運局統計出站人次，西門町的西門站人次成長33%，觀光人潮明顯回籠，商圈店面空置率也降低。

今年各大商圈人潮有感復甦，依據台北市捷運局出站人次統計，台北市各大商圈的捷運站今年1~2月平均單月出站人次與去年同期相比大幅成長，也讓幾個主要商圈店面重返生機，西門町空置店面陸續有店家進駐，東區則從去年下半年友多筆月租金破25萬的店面租賃揭露，店家和投資人早已積極進場佈局。

台北市捷運局統計，幾個主要商圈站店，出站人次明顯成長，像是北車商圈的台北車站及西門町西門站人次成長33%，南西商圈中山站、士林夜市劍潭站、永康商圈東門站成長25%，東區忠孝復興站增加22%。 

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，去年10月邊境解封後，旅台觀光觀客逐漸增加，西門町商圈空置已久的店面陸續有店家進駐裝潢，東區也有多筆月租金破25萬的租賃揭露，不僅店家願意以高總租承租，位在東區的大安路店面，去年底出現1.7億高總價交易，南西商圈也有巷弄透天店面以2.2億的高價成交。

不只國內消費動能增加，國門大開後，日、韓、香港、歐美旅客增加不少，台北車站是北台灣重要的交通樞紐，為自由行觀光客旅台的必行站點之一，而鄰近北車的西門商圈，國際觀光客明顯增加。

住商不動產西門捷運加盟店店東劉家豪指出，西門町雖然仍有店面空置，不過近期有許多商家進駐踴躍，徒步區的店面空置率應下降至5%以下，且疫情期間店面空置情況嚴重，租金下降約30%~50%，如今租金水平逐漸回到疫情前的水準，回歸以往以服飾業及餐飲業為大宗，相關產業對店面的詢問度大幅增加。

郎美囡表示，政府將普發6000元，今年2月更拍板通過「中央政府疫後強化經濟與社會韌性及全民共享經濟成果特別預算案」，有50萬份5000元消費金給國際旅客，砸重金刺激觀光消費，各商圈復甦有望。

國民黨立法院黨團昨(27日)舉行記者會，喊話蔡政府恢復囤房稅才能抑制房價，還將年輕人買不起房子歸咎在放任囤房；對此專家認為，非自住房屋稅率普遍偏低，無法迫使大戶釋出空屋，加上台灣房價偏高，就算拋售資產只是流入另一批人手中，年輕人依舊買不起，很難真正落實居住正義。

照顧青年成家 高房價是關鍵

東華大學民族發展與社會工作學系教授施正鋒認為，房屋稅條例規定自住與非自住房屋稅率分離，其中非自住戶持有超過三戶者，稅率1.5%~3.6%與自住戶1.2%作區別，但檢視地方縣市的稅率，有些1.5%與自住戶相仿，抑止囤房的好意「可謂大打折扣」，針對囤房大戶「也不痛不癢」。

他指出，稅率偏低讓囤房大戶有恃無恐，還得面對高房價問題，「這些大戶不急著賣房，例如台北就有很多房東寧可空租，因為口袋夠深可以慢慢等有緣人，就算拋售但價格太高，年輕人也是買不起，資產只是流入另一批人手中，想指望囤房稅落實居住正義，恐怕只是奢求。」



▼專家認為，非自住房屋稅率普遍偏低，無法迫使大戶釋出空屋。（示意圖／東森新聞資料照片）





 

囤房大戶無感 稅制效果打折扣

施正鋒表示，藍綠兩黨近年圍繞囤房稅，拋出議題希望拉攏年輕選票，實際上「沒人真正關心」，彼此都知道問題核心在房價，價格不降就算釋出空屋也輪不到年輕人接手，高房價的根源來自財團養地囤房，但「這是沒人願意觸碰的一塊」，「就像前內政部長徐國勇都說『台灣有房地產業護國群山』，官員都說好聽話給業者看了，如何期待落實居住正義？」

據台北市捷運局出站人次統計，台北市各大商圈的捷運站今年1~2月平均單月出站人次與去年同期相比大幅成長，以台北車站商圈及西門町西門站人次成長33%最多，西門町疫情期間人潮冷清，如今店面空置率下降至5%以下，房仲業分析，普發6000元刺激觀光消費，各商圈復甦有望，店家及投資人去年下半年已積極進場布局。

除了北車站及西門町外，北市南西商圈中山站、士林夜市劍潭站、永康商圈東門站人潮也成長25%，東區忠孝復興站增加22%，從捷運站出站人次可看出商圈人潮回籠態勢顯著。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，我國自去年10月邊境解封後，旅台觀光觀客逐漸增加，西門町商圈空置已久的店面陸續有店家進駐裝潢，東區從去年下半年有多筆月租金破25萬的租賃揭露，不僅店家願意以高總租承租，店面交易亦再現高價，東區去年底於大安路出現1.7億高總價店面交易，南西商圈也有巷弄透天店面以2.2億的高價成交，可見店家及投資人積極進場布局。

國門大開，北車、西門先受惠

隨著疫情逐年緩和，國內消費動能增加，報復性消費加持，促進餐飲、服務業等產業營收大增，另一方面，我國國門大開後，日、韓、香港、歐美旅客增加不少，台北車站是北台灣重要的交通樞紐，有機場捷運、台北捷運、台鐵、高鐵及客運，為自由行觀光客旅台的必行站點之一，而鄰近北車的西門商圈，多年來都是日、韓、港等觀光客必訪地點，邊境解封後國際觀光客明顯增加。

住商不動產西門捷運加盟店店東劉家豪指出，西門町雖然仍有店面空置，不過近期有許多商家進駐踴躍，徒步區的店面空置率應下降至5%以下，且疫情期間店面空置情況嚴重，租金下降約30%~50%，如今租金水平逐漸回到疫情前的水準，回歸西門商圈的店家以服飾業及餐飲業為大宗，且日、韓自由行的觀光客到西門商圈以品嚐美食、小吃以及採購伴手禮為主，因此相關產業對店面的詢問度大幅增加。

政府補助雙管齊下，商圈迎來春天

郎美囡表示，政府因稅收超徵，將普發我國國民6,000元，除此之外，為了提振國內觀光，行政院在今年2月拍板通過「中央政府疫後強化經濟與社會韌性及全民共享經濟成果特別預算案」，有50萬份6000元消費金給國際旅客，砸重金刺激觀光消費，各商圈復甦有望。

▲距離台北車站15分鐘捷運車程內的捷運站點中，捷運橘線的三和國中站房屋平均單價為40.1萬，最為實惠。（永慶房屋提供）

永慶房屋統計距離捷運台北車站站通勤時間15分鐘內，共62個捷運車站周遭的平均房屋單價，其中橘線的捷運三和國中站房價最實惠，平均單價為40.1萬元，而單價前5低的捷運站，都位在三重橘線上。

細看距離捷運台北車站15分鐘捷運車程內，平均單價最低的前5名捷運站點，都位於三重地區的捷運橘線上，分別為三和國中站（40.1萬元）、三重國小站（42.9萬元）、三重站（45萬元）、菜寮站（46.8萬元）和台北橋站（49.3萬元）。

若居住在上述5個三重區的捷運站點周遭，最多只搭乘4站就可以抵達民權西路站，再轉乘紅線便能輕鬆抵達台北市中心。而這5個站點的房價也相對實惠，相較於捷運車程同樣需15分鐘才能抵達台北車站的台北101/世貿捷運站的每坪91.6萬元，房價便宜將近一半。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，相較於寸土寸金的台北市，三重區土地和房屋價格相對實惠，且距離台北僅一河之隔，根據新北市政府2023年2月人口統計，三重人口高達38萬人，位居全新北市行政區第4名。未來三重區房市也充滿前景。除了該行政區內有仁義重劃區等利多外，包含台北雙子星、台北郵局公辦都更等諸多開發案的西區門戶計劃也緊鄰三重地區，對於三重地區的未來發展必定有所助益。

近年高雄房價飆漲，越來越難買房？！根據台灣房屋集團統計金融聯徵中心資料顯示，2022年高雄約有7成的購屋族，年收入均不超過百萬元，其中又以年收不到60萬元的小資族最多，約佔全部房貸族的3~4成左右，可見買房幸福成家，並非高薪族才能圓夢。不過進一步觀察房貸狀況，高雄年收60萬元以下的購屋族，其平均貸款利率約1.77%，核貸成數79.5%，和其他年收入的貸款條件，略遜一籌。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，年收高低並非影響核貸結果的唯一條件，除了個人還款能力、負債比等，物件類型、地段、屋齡等亦為銀行評估要件之一，因此多數小資族雖然可透過青年安心成家貸款採用較優的貸款利率，不過多數低總物件恐坪數過小，或是較老舊，貸款的成數可能偏低。

小資預算有限小宅夯 專家曝3大置產技巧

李家妮分析，小資買房購屋預算有限，只能買小宅，不過考量未來轉手性、增值性和核貸優勢，建議購屋可以選擇蛋白區中「機能完整區域」，並選擇至少「15坪以上住宅」，同時提早做財務規劃，包括「建立良好的信用條件」，方便在貸款時有更多談判籌碼。

根據年收入60萬元以下的購屋族，平均鑑估值約在800萬元左右，以如今市況，哪裡能買的到800萬元的房子呢？根據台灣房屋統計2022年實價登錄交易，高雄去年總價800萬元前五大購屋熱區，三民區交易佔比近2成，可謂小資族最愛購屋樂園，其他包括前鎮區、楠梓區、苓雅區及鳳山區均入榜。

台灣房屋三多捷運加盟店店長吳泓億表示，對高雄在地人來說，通勤或生活娛樂，車程距離超過20分鐘，就已經略嫌遠，因此大多數購屋族，還是偏好市區商圈為主，只要離市區近，其次才求物件類型、屋齡新舊及坪數大小，800萬元內想在市區買房，五大熱區中除了楠梓區屬於新興蛋白區，入手輕屋齡小宅較其他市區機率大，其餘皆為發展早且成熟的行政區，因此低總價的中古公寓、華廈大樓物件選擇性相對多元，如偏好新屋，以此總價則以1~2房小坪宅為主，像是苓雅區「仰德漾」、「大悅」，三民區「棋琴22重奏」「美樹大悅」等，都有機會入手。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

[周刊王CTWANT] 「平均地權條例」今年初定調預售屋轉售「不溯及既往」，讓去年投機客出現的下車潮有趨緩跡象，根據永慶房屋統計，今年3月全台預售轉售量較修法前減少6.6%，其中高雄減幅最大，達12.3%。

政府整頓預售屋投機炒作，去年起醞釀未來預售屋將不得轉售，今年1月初通過「平均地權條例」的修法，確定調「不溯及既往」，讓原本爆發的投資客拋售潮趨緩。統計今年3月全台預售屋轉售量，較去年12月減緩6.6%，整體預售量減少1500件左右，若再進一步觀察七大都會區預售轉售量變化，台北、新北、桃園減幅均在5%內，高雄則減幅最大，達12.3%。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明，「平均地權條例」定調「不溯及既往」，讓預售屋下車潮已出現緩和的跡象，而預售屋交易也出現變化，統計今年預售屋交易件數與總銷，全台衰退達5成，其中北市、台中、高雄交易衰退皆超過6成。隨著政策5月上路，未來這個話題會持續淡化。

葉凌棋表示，全球貨幣緊縮、經濟展望下修、兩岸關係不確定性大，預估2023年第一季交易量約6.1至6.4萬棟之間，較2022年同期減少24%至28%左右，目前觀察1、2月整體量縮幅度最大的則在新竹，下滑4成多，「雖大幅度的量縮，但是價格卻是持平、漲幅收斂。」

交易量縮幅度之大，也讓葉凌棋以「超乎預期」形容。據歷史資料，自1999年以來共出現5次第一季量縮幅度超過2成的紀錄，分別是2000年受到網路泡沫衝擊，較2019年同期減29.6%，以及2009年金融海嘯，年減24.0%、2012年因奢侈稅上路與選戰緊繃的總統大選影響，交易量較前一年同期減38.9%，以及2016年房地合一上路讓交易量年減32.7%，再來就是今年明顯量縮，「年減幅可能創下史上第4大、史上第三低量，買氣明顯降溫。」

葉凌棋指出，民眾普遍期待房價走跌，但觀察2023Q1房價由跌轉趨盤整中，在看跌的狀況下，民眾購屋態度轉趨觀望，影響房市交易量能，預估2023年上半年房市交易量約13.2~14.0萬棟左右，較2022年同期相比年減18%至23%之間。

此外，房市政策將上路、投機退場，房市回歸供需基本面，房市交易量縮已確立，但通膨持續上升讓價格處於盤整階段，葉凌棋預期「量縮價盤整」將是2023上半年房市主調。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

國內房貸利率從去年累計升息五次，共計升息0.75%，根據官方統計今年2月購置住宅貸款餘額約9.39兆元，以此金額推估升息前後，國人每年房貸利息將增加約700億元，其次則是建築貸款到今年2月餘額3.14兆元，升息前後開發商利息將增加236億元，持有與開發不動產的資金成本都將明顯增加。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，國內經歷相當長時間的資金量化寬鬆，已經習慣低利環境，不過房價走高，國人房貸越揹越重，房貸期數越拉越長，一旦資金政策由寬鬆轉趨緊縮後，就感受到每月支出明顯增加，加上大環境通膨也增加生活開銷支出，房貸族應該已經明顯感受到每月開銷變大。

統計顯示，今年2月國人住宅貸款餘額達9.39兆元，金額創下統計新高，相對的升息後影響也大，以目前累計升息累計已經達到0.75%，一年利息推估增加達700億元，以一般貸款千萬元的30年期房貸，本息平均攤還一年就增加約4.4萬元的房貸支出，曾敬德指出，雖然有人說以前房貸7、8%，現在才2%，但現在貸款金額可能是以前的倍數，因此利率升升不息後，影響負擔增加也明顯增加。

至於開發商也感受到升息壓力，建築貸款到今年2月餘額3.14兆元，升息前後開發商利息將增加236億元，若開發商一段時間銷售狀況不佳，可能會影響營運資金，開發商感受到壓力後，籌資能力較差的開發商，可能就得調整修正出售價格。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

蘆洲1處35年的社區於2021年被認定為海砂屋，社區住戶凝聚共識啟動重建，新北市住都中心在2022年11月與社區簽約後，協助向新北市府提出劃定更新地區，而新北市都更處已於今（2023）年3月22日公告實施，不僅同意比例從80％降低至50％，更享有時程獎勵，將加速都更程序。

蘆洲長安街路段共有3處海砂屋，其中1處海砂屋社區已由新北市協助於2019年公告劃定更新地區，1處自行整合重建中，而本處於2020年經由新北市府「挺安全方案」鑑定為海砂屋後，由新北住都中心進場輔導整合。

延伸閱讀：整合太難建商撤退 新莊榮富段海砂屋改採自力都更

新北市城鄉局長黃國峰指出，該處約3棟各5層樓高的老舊建物，共約60戶住戶，目前現況為天花板水泥塊掉落。新北住都中心去年與社區簽約後，除向市府提議劃定更新地區，也協助社區籌組更新會，未來將提供一條龍的專案管理服務，協助住戶加速更新的進度。

新北市針對海砂屋、具急迫性的危險建築物辦理更新重建，可透過迅行劃定更新地區，降低同意比率從原本80％降為50％，且自2019年5月15日起，10年內享有較高的時程獎勵，前5年更新案報核可獲得基準容積10％、後5年為基準容積5％的容積獎勵。

黃國峰也說，劃定更新地區只是都更重建的第一步，目前市府已提供多元都更方式協助海砂屋重建，蘆洲區目前已有26件多元都更案，為加速推動都更，協助民眾建立安全居住環境。新北也於2022年推出防災2.0都更專案計畫，以簡化行政程序並提供明確的獎勵措施及稅捐補貼，讓民眾早日脫離危險家園。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

擁有全台241個車站、文化資產108處以上的台鐵管理局，在137年經營歷史背後，面對運輸本業及資產附業營收的挑戰與壓力比一般人想像來得大。尤其與同樣身為運輸事業的高鐵、北捷、甚至桃捷相較之下，營收效益各有其優勢與差異。台鐵管理局目前具備可開發利用的土地面積約有兩百餘公頃，這些都是所謂「蛋黃中的蛋黃」資產。若能以此利基開發關聯事業商機以及區域發展的可能性，對於拓展未來營收大有可為。

2023年3月28日政大商學院信義不動產研究發展中心舉辦「車站土地開發招商＆經營實務」講座，特別邀請台鐵管理局企劃處郭冠宏處長主講。郭處長以鄰近國人熱愛的旅遊國家日本舉例，提到日本鐵道公司(JR)在運輸本業與附業的營收佔比是8:2，而台鐵卻正好相反。因此，如何讓台鐵目前所擁有的土地資產，透過全面性的規劃打造成實際的「金雞母」，發揮開源最大效用，是當今面臨的主要課題。



一直以來，車站掌握南來北往的人潮，相對也擁有一定規模的商機及錢潮。郭冠宏處長與現場來賓分享台鐵近年來陸續推動的車站商業開發案例，從一開始的板橋車站、台北車站商場進駐規劃，到松山及南港車站加入購物中心、國際星級旅館等設施，成為東區門戶計畫區的核心設施；郭處長也指出除了商業開發外，像萬華車站藉由都市計畫回饋方式取得公益樓層，分配給具有帶動萬華地區發展優先的機關組織進駐，不僅可為萬華地區增加新商圈，更能為地方發展盡一份心力。



郭冠宏特別提到目前開發中的花蓮吉安車站站區，為了配合吉安站成為花蓮地區鐵路起始站，在土地開發強度及容許使用項目上的調整，都是以打造車站專用區為出發點考量。尤其是未來車站所能吸引的人潮駐留、可預期的消費規模，也能連帶刺激周邊土地發展。郭處長表示吉安車站專區開發的效益，就土地增值可預期能有大幅成長。同時車站專用區周邊開發設施，目前與花蓮縣政府積極研商中，期待能夠共同推動周邊發展，共創地方繁榮。



車站商圈的發展從車站核心往周邊擴散，除了站區周圍腹地的商業開發外，也要兼顧地方需求及文化展望。郭處長提到臺鐵的「珍珠串鍊計畫」，以環島1,065公里的鐵道，串連起全省241個車站，配合城市規模建構不同風貌的車站經濟體，率先打造軌道經濟的開端，營造台鐵未來發展的願景輪廓。



最後，郭冠宏處長強調，車站的商業開發儘管在初期必須衡量風險與成本負擔，更需要時時抱持分享利潤、共同成長的心態經營，不能僅止於單方面完成招商規劃後就置之不顧，任其自由發展。透過嚴密的履約管理制度及查核機制，在各單位團體間扮演合力協作的角色，是整體招商開發的重要任務。郭處長表示，藉由成功的車站商業開發所帶來的經濟效益，台鐵也更能兼顧專業運輸服務與關連產業發展的品質提升，提供給所有民眾更有質感的台鐵體驗。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】